Häufig gestellte Fragen zur Immobilien- und Standortgemeinschaft Severinstraße
- Entscheiden in der zukünftigen ISG über einzelne Maßnahmen nur die Grundeigentümer und Erbbauberechtigten im ISG-Gebiet oder auch weitere Akteure? Wer ist grundsätzlich in der ISG stimmberechtigt? Welche Rechte haben Gastronomiebesitzer und Gewerbetreibende bei Maßnahmen im ISG-Gebiet?
Gem. § 2 Nr. 1 der Satzung des ISG Severinstraße e. V. ist der Zweck des Vereins, einen Beitrag zur Aufwertung des Severinsviertels zu leisten. Der Verein wird dazu den der Antragstellung zugrunde liegenden Maßnahmenkatalog umsetzen und die finanziellen Mittel verwalten. Das Maßnahmenprogramm muss so umgesetzt werden, wie im Antrag beschrieben. Dies gilt insbesondere für Maßnahmen, die einer behördlichen Zustimmung oder Genehmigung bedürfen. Ändern sich wesentliche Bestandteile des Maßnahmen- und Finanzierungskonzepts, ist das Widerspruchsverfahren nach § 3 Abs. 2 bis 4 ISGG NRW zu wiederholen.
Im Rahmen des Satzungsverfahrens entscheiden die politischen Gremien über den Antrag. Die Maßnahmen wurden im Vorfeld von den zuständigen Fachämtern auf ihren Einklang mit übergeordneten (städtebaulichen) Konzepten überprüft.
Bei dem anschließenden Quorum sind alle Grundeigentümerinnen, Grundeigentümer und Erbbauberechtigten der im vorgesehenen Gebiet gelegenen Grundstücke widerspruchsberechtigt.
Gewerbetreibende, deren Geschäft sich in einem Gebäude innerhalb des ISG-Gebiets befindet, können ordentliche Mitglieder im Verein werden (vgl. Frage 2) und sich somit aktiv in die Vereinsarbeit einbringen. Stimmberechtigtes Mitglied können z. B. auch Mieter werden.
- Nach welchen Regularien soll die Aufnahme von Mitgliedern in die ISG erfolgen und wird dies in der zukünftigen Satzung explizit geregelt und wer kann Mitglied werden? Können darunter auch Mitglieder sein, die nicht Immobilieneigner im ISG-Gebiet sind?
Nach § 3 Nr. 1 der Vereinssatzung können natürliche und juristische Personen sowie Personengesellschaften, denen Eigentums-, Miet- oder andere Rechte an einem bebauten oder unbebauten Grundstück im ISG-Gebiet zustehen, oder deren Geschäft im ISG-Gebiet liegt, ordentliche Mitglieder des Vereins werden. Darüber hinaus sind alle Gründungsmitglieder des Vereins zugleich ordentliche Mitglieder.
Daneben können natürliche und juristische Personen und Personengesellschaften, die sich in besonderer Weise für die Ziele und Aufgaben des Vereins einsetzen, fördernde Mitglieder ohne Stimmrecht werden (§ 3 Nr. 2).
Über die Aufnahme von Mitgliedern entscheidet der Vorstand auf Antrag (§ 3 Nr. 3).
- Welche Kosten kommen auf die Eigentümerinnen, Eigentümer und Erbbauberechtigen zu?
Der Hebesatz für die Abgabe berechnet sich aus den Kosten aller Maßnahmen der ISG über den gesamten Projektzeitraum von drei Jahren geteilt durch die Summe aller Einheitswerte der Immobilien im ISG-Gebiet.
Rechnung:
Kosten der Maßnahmen rd. 300.000 €
_____________________= Hebesatz ______________= 1,5 %
Summe aller Einheitswerte rd. 20.000.000 €
Beispielrechnung:
Einheitswert der Immobilie 65.000 €
65.000 € * 1,5 % = 975 €
Jährliche ISG-Abgabe: 975 € / 3 = 325 €
- Kann die ISG-Abgabe auf die Mieten für Gewerbe- und Gastronomieräume umgelegt werden, sodass die Mieten steigen?
Die ISG-Abgabe ruht auf den Grundstücken als öffentliche Last. Öffentliche Lasten können prinzipiell an Mieter weitergegeben werden. Für die Frage der Umlagefähigkeit im konkreten Einzelfall kommt es maßgeblich auf die Ausgestaltung des individuellen Mietvertrags an. Eine gesetzliche Pflicht zur Beteiligung der Mieter (Gewerbe- oder Wohneinheiten) gibt es nicht.
- Wie werden die ISG-Kosten im Rahmen von Vermietung und Verpachtung steuerlich behandelt?
Aufwendungen, die ein Steuerpflichtiger im Zusammenhang mit einem Grundstück tätigt, können dem privaten Bereich zuzurechnen sein oder als Betriebsausgaben oder Werbungskosten im Zusammenhang mit einer Einkunftsart stehen.
Eine ISG wird in aller Regel in typischen Einkaufsstraßen eingerichtet werden, da die dort ansässigen Geschäftsleute ein entsprechendes Interesse daran haben. Dass dort gelegene Grundstücke (rein) privat genutzt werden, dürfte eher unwahrscheinlich sein. Sollte dies dennoch der Fall sein, sind die in Zusammenhang mit der Nutzung stehenden Aufwendungen ohne steuerliche Auswirkung.
Vermietet der Eigentümer des oder der Grundstücke diese an – meist wohl Gewerbetreibende oder selbständig Tätige – Dritte, erzielt er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 Einkommensteuergesetz (EStG). Im Fall der Vermietung ist die Abgabe für die Einrichtung der ISG als Werbungskosten bei diesen Einkünften abzugsfähig.
Nutzt der Eigentümer das Grundstück bzw. das darauf befindliche Gebäude eigenbetrieblich (z. B. indem er dort ein Ladengeschäft betreibt), erzielt er Einkünfte aus Gewerbebetrieb im Sinne des § 15 EStG (oder im Falle einer selbständigen Tätigkeit nach § 18 EStG). In diesem Fall kann er die Abgabe als Betriebsausgabe bei den jeweiligen Einkünften absetzen.
- In welchem Verhältnis steht der Interessengemeinschaft Severinsviertel e V. zum Immobilien- und Standortgemeinschaft Severinstraße Köln e. V.?
Der ISG Severinstraße e. V. ist aus dem bereits bestehenden Interessengemeinschaft Severinsviertel e. V. hervorgegangen und wurde anlassbezogen kurzfristig gegründet. Die Gründungsmitglieder sind Akteure aus dem Quartier. Diese besetzen mindestens bis zur ersten ordentlichen Mitgliederversammlung die Vorstandsposten.
Die Aufteilung in zwei getrennte e. V. ist wie folgt zu begründen: Die bestehende Interessengemeinschaft Severinsviertel hat über 100 Mitglieder aus dem Kreis der Gewerbetreibenden. Sie nimmt – in Abhängigkeit der Betriebsgröße – Mitgliedsbeiträge ein und verfügt außerdem über eine Reihe größerer Einzelsponsoren, die sie bei einzelnen Events unterstützen. Die Interessengemeinschaft organisiert und finanziert sämtliche größeren und kleineren Events in der Severinstraße und erwirtschaftet damit einen erheblichen Umsatz.
Aus der IG Severinsviertel kam die Initiative zur Gründung einer ISG im Bereich der Severinstraße. Das ISGG NRW sieht dabei vor, dass eine solche ISG die für sie geltende Rechtsform bestimmt (§ 2 Abs. 1 Satz 3 ISGG NRW), in diesem Fall die eines e. V.)
Die ISG Severinstraße hat ein sehr strenges Maßnahmen- und Finanzierungskonzept, an das sie sich aufgrund der gesetzlichen Vorschriften zu halten hat. Zur Finanzierung der Maßnahmen erhebt die Stadt bei den Grundeigentümerinnen und –eigentümern und Erbbauberechtigten im ISG-Gebiet eine Abgabe nach dem Kommunalabgabengesetz (§ 4 Abs. 1 ISGG NRW), dessen Aufkommen der ISG zusteht (§ 4 Abs. 8 ISGG NRW). Soweit Mittel aus dieser Abgabe von der ISG nicht verwendet werden, sind diese von der ISG an die Stadt Köln zu übertragen, die wiederum die Rückzahlung an die Abgabenpflichtigen veranlasst (§ 4 Abs. 11 ISGG NRW). Der Maßnahmenplan der ISG sieht einzelne Projekte vor (z. B. Anschaffung neuer Weihnachtsbeleuchtung), die von beiden Vereinen finanziert werden sollen. Hier wird jeweils ein gesonderter Kooperationsvertrag geschlossen.
- Welchem Genehmigungsprozess unterliegen Veranstaltungen der zukünftigen ISG im öffentlichen Raum (Straßen, Plätze)?
Bei der Genehmigung von Veranstaltungen, die die Immobilien- und Standortgemeinschaft durchführen möchte, gelten dieselben städtischen und sonstigen rechtlichen Regelungen, die auch bei der Genehmigung aller anderen Veranstaltungen im öffentlichen Raum im Kölner Stadtgebiet gelten.
- Wie wurde das Maßnahmenkonzept erstellt, wer war beteiligt?
Das Maßnahmenkonzept basiert auf einer Stärken-Schwächen-Analyse und einem Standortmarketingkonzept. Beides wurde im dritten und vierten Quartal 2015 durchgeführt. Der IG Severinsviertel e. V. hat das Kölner Büro der CIMA Beratung + Management GmbH mit der Konzepterstellung beauftragt.
Parallel wurde eine Projektgruppe eingerichtet, die zwischen Herbst 2015 und Sommer 2016 das Maßnahmenkonzept erarbeitet hat. Diese setzte sich wie folgt zusammen:
- Vorstand und interessierte Mitglieder IG Severinsviertel e. V.
- Mitarbeiter der CIMA Beratung + Management GmbH, Köln
Die Projektgruppe stand im ständigen Austausch mit der Stadt Köln, um die vorgesehenen Maßnahmen abzustimmen.
Die Eigentümer, Bewohner, Institutionen und Gewerbetreibenden wurden über öffentliche Foren, eine Händlerumfrage und Einzelgespräche am Prozess beteiligt
- Wie wird sichergestellt, dass die Umsetzung des Maßnahmenprogramms antragsgerecht erfolgt und öffentlich kontrolliert werden kann?
Durch die Einrichtung einer ISG wird die Stadt nicht aus ihrer Verantwortung entlassen. Hoheitliche Aufgaben (z. B. gebührenpflichtige Reinigung der Straßen und Gehwege, Leerung der Papierkörbe) bleiben weiterhin Pflicht der Stadt. Eine ISG eröffnet Privaten aber neue Möglichkeiten, im öffentlichen Raum aktiv zu werden. Dies ist jedoch nur im Einvernehmen mit der öffentlichen Hand möglich. Die geplanten (gestalterischen) Maßnahmen sind an übergeordnete städtebauliche Konzepte angepasst.
Gleichzeitig wird die ISG im öffentlich-rechtlichen Vertrag dazu verpflichtet, im dritten Quartal eines jeden Wirtschaftsjahres einen Maßnahmen- und Wirtschaftsplan für das darauffolgende Wirtschaftsjahr aufzustellen und vorzulegen. Darüber hinaus ist dieser Maßnahmen- und Wirtschaftsplan der Stadt sowie den Abgabepflichtigen mindestens einmal jährlich bekannt zu geben.
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